Telle est la décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 19 mai 2022. (CA PARIS 19 mai 2022, n° 19/22872)
Les faits : Suivant contrat sous seing privé en date du 15 septembre 2014, une société bailleresse a donné à bail son appartement moyennant le paiement d’un loyer initial de 513,19 €.
Le locataire ne s’est pas régulièrement acquitté de son loyer à compter de janvier 2016, et ce jusqu’en février 2017.
La bailleresse n’a donc eu d’autre choix que de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 mars 2017 pour une somme principale de 2.331,66 €.
Les causes du commandement n’ont pas été apurés dans le délai de deux mois de sorte que la bailleresse a initié une procédure en résiliation de bail et expulsion à l’encontre de son locataire.
Le locataire a alors invoqué le caractère indécent du logement pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et a sollicité la condamnation de sa bailleresse à réaliser des travaux sous astreinte.
La solution : La Cour d’appel n’a pas suivi l’argumentation du locataire et a confirmé le jugement de 1ère instance en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, outre la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif.
En effet, pour tenter de justifier du caractère indécent du logement et s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire a versé aux débats les éléments suivants :
-Des photographies non datées montrant des plinthes, un sol et des revêtements dégradés ;
-Un constat d’huissier du 26 avril 2019 établi à la demande de la bailleresse, et constatant l’état dégradé de l’appartement (peintures écaillées, plinthes usagées, dalles en linoléum usagées) ;
-L’état des lieux d’entrée contradictoire du 15 septembre 2014 mentionnant déjà l’état dégradé du logement, notamment les plafonds, et précisant : « des travaux doivent être engagés, remise en peinture ».
Toutefois, la bailleresse a démontré qu’elle avait bien tenté de réaliser les travaux prévus, mais que le locataire s’est opposé à ceux-ci et a refusé l’accès au local d’habitation, outre le fait que ce dernier a persisté à occuper les lieux.
Commentaires : Aucune exonération du locataire n’a été possible en l’espèce, et ce pour deux raisons essentielles :
D’une part, le locataire a utilisé les lieux sans discontinuer de sorte que la preuve d’une insalubrité du logement et de l’impossibilité d’y habiter n’était pas rapportée.
Comme indiqué par la Cour :
« Des points d’indécence tels que la réalisation de peinture dès l’entrée dans les lieux, ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. »
Pour cela, la Cour s’est notamment basée sur les articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 desquelles il résulte que le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.
D’autre part, les travaux à l’intérieur du logement n’ont pas pu être réalisés par la bailleresse dès la signature du bail en raison de l’opposition constante du locataire qui a refusé l’accès à son logement.
Aussi, rien ne s’opposait à l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu des loyers échus et restés impayés par le locataire et donc à la résiliation du bail.
Pour plus de renseignements n’hésitez pas à contacter le Cabinet VECTEUR AVOCATS, Cabinet d’Avocats à LILLE.
Caroline Thery & Alexandra Baptista
Avocats Lille – Cabinet Vecteur Avocats
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